Механізми захисту права власності на нерухомість, зруйновану в результаті збройної агресії російської федерації

Механізми захисту права власності на нерухомість, зруйновану в результаті збройної агресії російської федерації

Механізми захисту права власності на нерухомість, зруйновану в результаті збройної агресії російської федерації

Юлія Павлюченко, керуючий партнер юридичної фірми «О2», в.о. зав. кафедри господарського та адміністративного права ДонНУ імені Василя Стуса, доцент, д.ю.н.

Війна несе руйнування житла, об’єктів інфраструктури, майнових комплексів підприємств тощо. На різних рівнях оголошуються цифри знищених і пошкоджених об’єктів нерухомості. Так, Президент України повідомив про руйнування 2229 будинків на Харківщині. Відповідно до даних Миколаївської ОДА в області 3600 пошкоджених або повністю зруйнованих об’єктів, серед яких понад 2500 — це житлові будинки. KSE Institute, працюючи в проєкті «Росія заплатить», підрахувало, що у с. Мощун Київської області зруйновано 2 000 будівель, серед яких 921 приватний будинок. Цей перелік можна продовжувати цифрами з Чернігівської, Сумської та інших областей України, на жаль, лічильник знищеної чи пошкодженої нерухомості працює без зупинки, починаючи з 24 лютого 2022 року.

Руйнування об’єктів нерухомості внаслідок збройної агресії росії є порушенням права власності, внаслідок чого у його власників виникає право на захист. Реалізація цього права породжує закономірні питання щодо засобів захисту, збору інформації про зруйновані чи пошкоджені об’єкти, визначення розміру збитків, суб’єкта відповідальності тощо.

Вирішення окреслених питань залежить від способу відновлення майнового стану власника такого майна. Наразі найбільш обговорюваним є питання отримання власником компенсації від держави або відшкодування збитків за рахунок країни-агресора. Складність останнього пов’язана з відсутністю дієвого механізму реального та оперативного отримання коштів за рішенням національного чи міжнародного суду, різних позицій держав щодо можливості використання арештованих коштів росії для відшкодування завданої нею шкоди.

Для прикладу, одним з реалізованих кейсів є виплата відшкодування шкоди за рахунок коштів країни-агресора через Компенсаційну комісію ООН, створену у 1991 році Радбезом ООН у зв’язку із вторгненням Іраку у Кувейт. На початку 2022 року ця Комісія закінчила виплати потерпілим. За 30 років роботи Комісії було задоволено 1,5 млн. заяв з 2,7 млн. заявлених на суму 52,4 млрд дол. США. При цьому будь-які виплати, які потерпілі отримали до цього, вираховувалися із суми компенсації.

Ця процедура не була швидкою, тоді як обсяги руйнувань та інших видів шкоди в Україні є масштабними. З іншого боку, очевидне прагнення власників житла швидше отримати можливість відремонтувати чи придбати або побудувати інше житло, замість зруйнованого, що може досягатися за рахунок компенсації від держави Україна, щодо отримання якої вже напрацьовується необхідний механізм.

Спеціальне правове регулювання захисту права власності від збройної агресії

Законодавчо відповідні питання почали вирішуватися після вторгнення росії в Україну у 2014 році. Зокрема, прийнятий Закон України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України», у частині 9-10 статті 5 якого передбачено, що відшкодування матеріальної та моральної шкоди, заподіяної внаслідок тимчасової окупації державі Україна, юридичним особам, громадським об’єднанням, громадянам України, іноземцям та особам без громадянства, у повному обсязі покладається на Російську Федерацію як на державу, що здійснює окупацію. Держава Україна всіма можливими засобами сприяє відшкодуванню матеріальної та моральної шкоди Російською Федерацією. Держава Україна не несе відповідальності за незаконні дії Російської Федерації чи її окупаційної адміністрації на тимчасово окупованих територіях або за прийняті ними незаконні рішення.

Одним з перших спеціальних нормативно-правових актів став Порядок надання та визначення розміру грошової допомоги постраждалим від надзвичайних ситуацій та розміру грошової компенсації постраждалим, житлові будинки (квартири) яких зруйновано внаслідок надзвичайної ситуації воєнного характеру, спричиненого збройною агресією Російської Федерації, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 18.12.2013 № 917 та зі змінами від 02.09.2020 № 767 (Порядок № 917).

У Порядку № 917 унормовано механізм отримання постраждалими грошової компенсації за зруйноване житло, встановлено правила розрахунку її розміру (але не більш як 300 тис. гривень за один об’єкт зруйнованого житла) та визначено державний бюджет джерелом фінансування заходів з надання цієї компенсації. Право на грошову компенсацію за вищезгаданим Порядком мають постраждалі власники житла, яке перебуває на контрольованих Україною територіях та було зруйновано внаслідок надзвичайної ситуації воєнного характеру, спричиненої збройною агресією російської федерації, після дати набрання чинності Указом Президента України від 14.04.2014 № 405 «Про рішення Ради національної безпеки і оборони України від 13 квітня 2014 року «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України».

Фактично положення Порядку розповсюджуються на підконтрольну Україні до 24.02.2022 територію Донецької та Луганської областей.

Після повномасштабної збройної агресії росії 24.02.2022 нагальною стала потреба розроблення більш універсального механізму захисту права власності, зокрема, на нерухоме майно.

Кроком до розроблення такого механізму є постанова Уряду від 20.03.2022 № 326, якою затверджено Порядок визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії російської федерації ( Постанова № 326).

У цій Постанові закріплено показники для оцінки шкоди та/або збитків за вісімнадцятьма напрямами, названо відповідальних за визначення шкоди та збитків за кожним з напрямів, передбачено розроблення відповідних методик розрахунку шкоди та збитків.

У розрізі захисту права власників житла заслуговують на увагу положення Постанови № 326, згідно з якими втрати житлового фонду і об’єктів житлово-комунального господарства (ЖКГ) є напрямом, що включає втрати житлового фонду і об’єктів ЖКГ, об’єкти незавершеного будівництва житлової нерухомості, дачних і садових будинків, фактичні витрати, здійснені для їх відновлення.

До основних показників, за якими має відбуватися оцінка, віднесено вартість зруйнованих та пошкоджених житла, об’єктів ЖКГ, які потребують відновлення, об’єктів малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, їх частини; об’єктів незавершеного житлового будівництва. Також до цих показників віднесено фактичні витрати, які здійснені для відновлення пошкодженого житлового фонду і об’єктів ЖКГ, а також для грошової компенсації постраждалим, житлові будинки (квартири) яких зруйновано внаслідок надзвичайної ситуації воєнного характеру, спричиненої збройною агресією росії. Ця складова витрат дає можливість припускати, що фізичні та юридичні особи, які мають можливість самостійно відновити пошкоджене нерухоме майно, будуть мати право на захист порушеного права шляхом компенсації всіх чи частини фактичних витрат.

Для прикладу, у пункті 3-1 Порядку № 917 передбачено, що особи, житло яких було зруйноване, але на дату обстеження є повністю або частково відбудованим, мають право на отримання грошової компенсації, крім випадку, якщо зруйноване житло було повністю відновлене за рахунок коштів державного/місцевого бюджетів або за кошти суб’єктів господарювання.

Постановою № 326 встановлено, що методику визначення шкоди та обсягу збитків у 6-місячний строк (з дати затвердження Постанови № 326) має затвердити Мінрегіон за погодженням з Мінреінтеграції, та що відповідальними за визначення шкоди та збитків за цим напрямом є обласні, Київська міська державні адміністрації (на період воєнного стану — військові адміністрації).

І хоча така методика поки відсутня, підрахунку шкоди і збитків проводяться  за різними підходами.

Наприклад, KSE Institute в межах проєкту «Росія заплатить» розрахували, що сума збитків, завдана с. Мощун від руйнувань приватних будинків склала 954 млн грн. Методологія розрахунків включає показник руйнування (повне, сильне, слабке, ймовірне) і відсоток відновлювальної вартості (при повному руйнуванні — 100 %; при слабкому —– 10 %). Відновлювальна вартість житлових будинків, господарчих споруд, гаражів розраховувалася через середньостатистичний метраж з урахуванням області і типу місцевості, вартість квадратного метра, яка складається з суми показників (номінальна собівартість, вартість демонтажу та вартість косметичного ремонту).

Команда проєкту «Росія заплатить» враховувала інформацію про руйнування фізичної інфраструктури, зокрема житлові будинки, отриману через сайт або чат-бот проєкту. Водночас наведені повідомлення та розрахунки не є підставою для виплати компенсації власникам за знищену або пошкоджену нерухомість.

Для збору та накопичення на рівні держави інформації про зруйновану нерухомість для подальшого вирішення питання про надання компенсації прийнято Порядок подання інформаційного повідомлення про пошкоджене та знищене нерухоме майно внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації, затверджений постановою Кабінету міністрів України від 26.03.2022 № 380 (в редакції від 29.04.2022 № 505) (Постанова № 380).

Подати таке інформаційне повідомлення можуть фізичні та юридичні особи, які відповідають вимогам пункту 2 вищезгаданого Порядку.

Важливо наголосити, що відповідно до цієї Постанови після набрання чинності Законом України про врегулювання відносин щодо компенсації за пошкодження та знищення об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації, до заяв про надання компенсації за пошкоджені та знищені об’єкти нерухомого майна прирівнюються подані фізичними особами відповідно до цієї постанови інформаційні повідомлення про пошкодження або знищення: квартир, інших житлових приміщень в будівлі, приватних житлових будинків, садових та дачних будинків; об’єктів будівництва (багатоквартирних будинків, приватних житлових, садових та дачних будинків), у яких були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції  та щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт; складових частини об’єктів (квартир, інших житлових приміщень), які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна.

Передбачено кілька способів подання інформаційного повідомлення: самостійно особою через Портал Дія або мобільний додаток Порталу Дія, або через адміністратора ЦНАП і нотаріуса. Незалежно від способу подання сформоване інформаційне повідомлення вважається отриманим у день його подання і підлягає реєстрації та зберіганню на Порталі Дія.

Одним із основних завдань збору відповідної інформації є створення Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації, в якому вона накопичується, обліковується, обробляється, зберігається та підлягає захисту.

Об’єктами Реєстру є інформація про: 1) пошкоджене та знищене нерухоме майно; 2) осіб, нерухоме майно яких пошкоджено або знищено; 3) шкоду та збитки, завдані внаслідок пошкодження такого майна (пункт 16 Порядку, затвердженого Постановою № 380).

Серед користувачів цього Реєстру вказані військові адміністрації, Мінрегіон, Мінреінтеграції, місцеві держадміністрації, а також оцінювачі майна. Визначення військових адміністрацій, місцевих держадміністрацій як користувачів Реєстру пошкодженого та знищеного майна створює логічний зв’язок між положеннями Постанови № 326 (за якою ці органи вказані відповідальними за визначення шкоди та збитків від знищення або пошкодження майна) та Постанови № 380 (за якою ці органи реєструють інформацію про такі шкоду та збитки).

Надалі слід звернути увагу на низку нормативно-правових актів, які стосуються обстеження пошкодженого майна

Законом України «Про внесення змін до деяких законів України щодо функціонування державної служби та місцевого самоврядування у період дії воєнного стану» від 12.05.2022 внесено зміни до:
  • Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» – передбачено, що обробка, захист та облік відомостей щодо розпорядження військової адміністрації про демонтаж будівель і споруд, пошкоджених внаслідок бойових дій, які за результатами обстеження визнані аварійно небезпечними і такими, що становлять загрозу життю людей забезпечується в Реєстрі будівельної діяльності;
  • Закону України «Про правовий режим воєнного стану» – до повноважень військових адміністрацій віднесено прийняття рішень: про обстеження будівель і споруд, пошкоджених внаслідок бойових дій, а також про демонтаж будівель і споруд, які за результатами такого обстеження, що визнані аварійно небезпечними і такими, що становлять загрозу життю людей (крім об’єктів оборонного і спеціального призначення, об’єктів культурної спадщини та об’єктів, на які поширюється дія Закону України «Про використання ядерної енергії та радіаційну безпеку»). Розпорядження про демонтаж таких будівель і споруд вносяться до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Постановами Уряду:
  • від 19.04.2022 № 473 затверджено Порядок виконання невідкладних робіт щодо ліквідації наслідків збройної агресії Російської Федерації, пов’язаних із пошкодженням будівель та споруд, що передбачає у тому числі обстеження пошкоджених і зруйнованих будівель та складення відповідного звіту та акту обстеження з фіксацією виявлених пошкоджень;
  • від 19.04.2022 № 474 «Про затвердження Порядку виконання робіт з демонтажу об’єктів, пошкоджених або зруйнованих внаслідок надзвичайних ситуацій, воєнних дій або терористичних актів» внесено зміни до Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 № 681, а саме передбачено створення акта про демонтаж виключно з використанням Реєстру будівельної діяльності електронної системи.

Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.04.2022 № 65 затверджена Методика обстеження будівель та споруд, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, бойових дій та терористичних актів.

З огляду на зазначене, важливими є питання доступу до відомостей Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (як і Державного реєстру речових прав на нерухоме майно) комісії, яка буде вирішувати питання виплати компенсації за зруйноване нерухоме майно.

Наступним й очевидно найважливішим кроком на шляху захисту порушеного права власності є визначення суб’єкта та джерел виплати компенсації за пошкоджене чи знищене нерухоме майно внаслідок збройної агресії росії, проте у чинному законодавстві відповідні положення наразі відсутні. Підтвердженням цьому є ситуація навколо будинку на проспекті Лобановського 6а у м. Києві, куди потрапила ракета. Зокрема, мешканці будинку для розбору завалів і підсилення зруйнованих поверхів витратили зібраних самотужки 1,5 млн. грн і оголосили про благодійний збір коштів на подальший ремонт будинку.

Перспективне законодавство

Перспективне законодавство варто розглядати через призму можливості удосконалення законодавчого регулювання захисту права власності шляхом встановлення правових та організаційних засад відшкодування шкоди та збитків або компенсації за пошкодження та знищення об’єктів нерухомого майна внаслідок збройної агресії росії.

Варто згадати проєкт Закону про захист права власності та інших речових прав осіб, постраждалих внаслідок збройної агресії, зареєстрований за № 5177, від 01.03.2021 та Проект Закону про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації, зареєстрований за № 7198, від 24.03.2022.

Обидва законопроєкти передбачають ведення Державного реєстру знищеного та пошкодженого майна, декілька способів надання компенсації, встановлюють умови, порядок, черговість отримання та обмежують розмір компенсації, яка надається у певний спосіб, врегульовують інші положення.

Чітко простежується, що Проєкт № 7198 має обмежену сферу застосування — надання компенсації за знищені або пошкоджені об’єкти житлової нерухомості, проте за Проєктом № 5177 пропонується виплата компенсації за  втрати фізичних та юридичних осіб і щодо рухомого майна.

Викликають інтерес джерела для грошової компенсації. Проєктом № 5177 основними джерелами вказано кошти державного та місцевих бюджетів; інвестиції юридичних та фізичних осіб та деякі інші джерела. Також передбачено, що фінансове, матеріально-технічне та майнове забезпечення здійснення захисту прав постраждалих осіб здійснюється й за рахунок коштів та іншого майна держави-агресора, організацій чи окремих осіб, протиправні дії яких призвели до порушення матеріальних прав постраждалих осіб. Натомість у Проєкті № 7198 джерелами фінансування компенсації визначені фонд відновлення майна та зруйнованої інфраструктури України у зв’язку зі збройною агресією Російської Федерації; міжнародна технічна та/або поворотна або безповоротна фінансова допомога; інші джерела, не заборонені законодавством України.

Рішення про надання компенсації за знищене або пошкоджене майно за Проєктом № 5177 приймає Комісія з розгляду питань, пов’язаних з наданням компенсації постраждалим особам, яка створюється обласними державними адміністраціями за погодженням з уповноваженим органом. Подібний підхід запропонований й у Проєкті № 7198, згідно з яким відповідне рішення приймає Комісія з розгляду питань щодо надання компенсації, проте саму комісію створює виконавчий орган ради за місцем знаходження знищених та пошкоджених об’єктів нерухомого майна.

Замість висновків

Можна констатувати, що на цей час врегульовано окремі елементи механізму захисту права власності через виплату державою компенсації за знищені або пошкоджені об’єкти нерухомого майна.

Допоки чинне законодавство не містить спеціальних положень, які б формували механізм захисту права власності громадян та юридичних осіб, порушення якого пов’язане із знищенням або пошкодженням об’єктів нерухомого майна внаслідок збройної агресії росії, натомість перспективне законодавство передбачатиме положення щодо відповідного механізму компенсації.

Механізм захисту права власності через компенсацію за знищене чи пошкоджене майно умовно  включатиме три етапи: збір інформації про знищене або пошкоджене майно; визначення розміру збитків і відповідно розміру компенсації; виплата компенсації. На сьогодні нормативно урегульований етап збору інформації, який можна визнати простим, швидким і зручним, що  не залежить від місця знаходження потерпілої особи, наявності/відсутності у неї підтверджуючих документів тощо, а також закріплення основних показників, за якими має відбуватися оцінка шкоди та збитків, однак питання методики такої оцінки, джерел, а також порядку прийняття та виконання рішення щодо компенсації потребують законодавчої відповіді.

Джерело

Поделиться

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.