“Туалетні” справи, або Розірвання договорів оренди землі із підстав неспівмірності площі майна з площею ділянки
Як відомо із практики, отримання земельної ділянки в оренду є складною бюрократичною процедурою, яка мати (в собі) ряд дій від подання відповідного клопотання до укладення самого договору.
Оскільки така процедура, за загальним правилом, відбувається на конкурентних засадах шляхом проведення земельних торгів, то потенційні орендодавці шукають можливість та шляхи обходу вказаних торгів. Таким шляхом дуже часто є відведення земельної ділянки під нерухомим майном, яке належить на праві власності потенційному орендодавцю. Фактично особа без проходження земельних торгів має можливість отримати в оренду ділянку на якій таке майно знаходиться.
Завдяки цій процедурі на практиці часто виникають випадки, коли під нерухоме майно невеликої площі (15-50 кв.м) відводяться ділянки, площа яких в десятки разів перевищує площу майна. У народі такі кейси отримали назву «туалетні справи», оскільки часто таке нерухоме майно іменується як вбиральня чи туалет.
Останні роки такі договори оренди землі викликали значний інтерес в органів прокуратури, що стало підставою останніх для звернення до суду із позовами про визнання недійсними рішень про передачу ділянок в оренду та скасування відповідних договорів. В такому випадку прокурор звертається в інтересах держави як позивач до органу місцевого самоврядування та орендаря.
Підставами таких позовів, як правило, Прокурор визначає саме неспівмірність площі майна до площі такої ділянки, зазначаючи про значне перевищення площ у співвідношенні та порушення процедури передання такої ділянки в оренду. Окрім цього Прокурор може вести мову про цільове призначення ділянки. Особливу увагу останнього привертає факт, коли ділянка передається не під експлуатацію вже збудованого майна, а для будівництва нового об’єкту. Інколи прокурор знаходить ще якісь додаткові підстави, що випливають вже із конкретної правової ситуації чим посилює свою позицію у суді.
Аналізуючи подібні кейси можна виокремити всі ці узагальнені та типові підстави в окремі блоки, що потребують детального правового аналізу.
В першу чергу слід звернути увагу, що на етапі відведення земельної ділянки наразі у земельному та містобудівному законодавстві відсутні положення, які б говорили про необхідність встановлення співмірності площі майна до площі ділянки, яка відводиться. Щобільше, законодавчо встановлено тільки мінімальні розміри ділянки відповідно до Державних будівельних норм. У своїх же позовах прокурор звертає увагу на постанову Верховного Суду від 09.02.2018 у справі №910/4528/15-г, у якій зазначено, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо. Як свідчить практика, прокурор в більшості випадків не додає до позову висновок судового експерта, у якому було б надано відповідь на питання, яка саме площа та конфігурація земельної ділянки необхідна для експлуатації майна, яке розташоване на такій ділянці. В такому разі позиція Прокурора у питанні співмірності є хиткою, законодавчо незакріпленою, а тому може бути спростована у суді.
Наступною підставою може бути довід прокурора про порушення процедури передачі ділянки в оренду, оскільки у рішення органу місцевого самоврядування відсутнє посилання на абз. 1 ч. 2 ст. 134 ЗК України. Саме ця стаття регулює питання та підстави отримання бажаної ділянки в оренду без проведення земельних торгів у випадку, коли на такій ділянці знаходиться майно такої особи. Виходячи із практики ОМС часто забувають послатися на таку норму, що на думку прокурора дає йому додаткову підставу для звернення із позовом до суду. У цьому випадку слід звернути увагу на два ключові аспекти: принцип належного урядування, за яким орендар не повинен нести ризик розірвання договору оренди у зв’язку із помилками чи неточностями, які було допущено ОМС, а також принцип надмірного формалізму, що полягає у фактичному буквоїдстві збоку прокурора, хоча сама процедура та етапи передання ділянки в оренду відбувалися відповідно до земельного законодавства.
Важливим аспектом є цільове призначення ділянки, яка передається в оренду. У даній категорії спорів фігурують два види: під експлуатацію та обслуговування чинної будівлі або під будівництво нового об’єкту нерухомого майна. Наразі судова практика в переважній більшості йде таким шляхом, що землевідведення без проведення торгів можливе тільки для експлуатації вже що існує майна, а для того, щоб отримати ділянку під будівництво слід брати участь у земельних торгах. Водночас при отриманні ділянки для будівництва нового об’єкту можна шукати додаткові аргументи для захисту шляхом перевірки містобудівної документації, зокрема детального плану території, якщо такий розроблявся, та обґрунтування такого цільового призначення виходячи із перспективних чи проєктних намірів забудови, що визначені такою документацією. Безумовно цільове призначення має важливу роль у такій категорії спорів, проте кожен конкретний кейс є унікальним, а тому стратегію та тактику захисту орендарю слід обирати вже з прицілом на свою правову ситуацію.
Якщо доводи по суті справи є не вкрай переконливими для суду, то слід також звернути увагу на процесуальні аспекти, а саме дотримання вимог законодавства щодо звернення прокурора із таким позовом до суду.
Процесуальна частина спору нерідко є тією рятувальною шлюпкою, що дозволяє орендарю залишити за собою право оренди. Тут мова йде про органи прокуратури, як позивача, та дотримання приписів ст. 23 ЗУ «Про прокуратуру». Дана норма регулює питання представництва органів прокуратури у судах, а також дотримання відповідної процедури.
Важливим у даному контексті є дві позиції Верховного Суду, які знайшли свій відбиток у низці постанов. Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.06.2019 у справі №587/430/16-ц дійшла висновку, що у даній категорії спорів органи Держгеокадастру наділені повноваженнями звертатися до суду із позовом, а тому Прокурор не мав процесуальних підстав діяти у справі в якості позивача. За результатом розгляду справи було залишено позов Прокурора без розгляду.
Окрім цього, у постанові від 15.06.2021 по справі № 908/1664/19 Верховний Суд зазначив, що у даній категорії спорів Прокурор повинен був звертатися в інтересах держави в особі органу місцевого самоврядування, як сторони спірного договору, із позовом до орендаря. При цьому, важливим є дотримання процедури, яка визначена ст. 23 ЗУ «Про прокуратуру» щодо завчасного попередження такого ОМС про порушення законодавства та необхідності звернення із позовом до суду. Результатом розгляду такого спору стало також залишення позову Прокурора без розгляду.
У вище наведених випадках процесуальні промахи прокурора і відповідне застосування процесуального законодавства Верховним Судом дало можливість орендарям продовжувати користуватися такими земельними ділянками. Водночас варто зазначити, що залишення позову без розгляду не позбавляє прокурора повторно звернутися з аналогічним, перед цим дотримавшись відповідної процедури, яка виписана профільним законом.
Отже, під час укладення договорів оренди у подібних правовідносинах орендарям слід звертати особливу увагу на процедурні аспекти. У випадку необхідності судового захисту слід ретельно пропрацювати кожен довід Прокурора та навести свій контраргумент по всіх підставах позову для отримання позитивного рішення. Водночас важливим є процесуальний момент щодо органів прокуратури, а тому залишення позову Прокурора без розгляду може бути також прийнятним проміжним чи кінцевим варіантом завершення спору.
Віталій Петровський,
старший юрист TOTUM LF,
адвокат
Щоб убезпечити нерухомість від дій шахраїв і “чорних реєстраторів”, необхідно контролювати інформацію в Реєстрі речових прав. Поставте на цілодобовий моніторинг будь-які об’єкти вашої нерухомості за допомогою сервісу SMS-Маяк, який миттєво повідомить про початок будь-яких реєстраційних процедур і допоможе вчасно зупинити рейдерське захоплення.
