Відносини на ринку нерухомості в зонах бойових дій — думка адвоката АФ «Грамацький і партнери»

Відносини на ринку нерухомості в зонах бойових дій — думка адвоката АФ «Грамацький і партнери»

Ще донедавна ніхто не мав сумніву, що ринок нерухомості перебував на своєму піку. Наприклад, у столиці України спостерігався постійний ріст цін як на житлову, так і на комерційну нерухомість. Привабливі пропозиції з оренди нерухомості швидко привертали увагу потенційних орендарів. Звичайно, ринок комерційної нерухомості завжди різнився від житлової нерухомості, проте попит на комерційну нерухомість також був стабільним. Разом з тим, війна внесла свої корективи, які істотно вплинули на відносини на ринку нерухомості. Зокрема оренди нерухомого майна на території бойових дій.

Основні нюанси орендних взаємин в умовах воєнного стану аналізував Ігор КАСЬЯНОВ, адвокат АФ «Грамацький і партнери».

Після вторгнення рф в Україну та початку обстрілу багатьох населених пунктів України, серед яких такі міста-мільйонники як Київ, Харків, Дніпро, Одеса, багато жителів таких міст були змушені рятуватися від збройної агресії та виїхати на західну України чи взагалі покинути територію нашої країни.

Отже. З одного боку, попит на оренду, в тому числі, комерційної нерухомості на територіях проведення бойових дій впав, орендарі втратили інтерес до продовження користування орендованою нерухомістю та сплати за неї грошових коштів. З іншого боку, орендодавці комерційної нерухомості, що розташована на території проведення бойових дій, можуть не бажати розривати вже укладені договори оренди нерухомості. Вони розуміють, що знайти орендаря в нинішніх умовах є нездійсненним завданням, тим більше, на довоєнних умовах.

Тож, що з цього приводу каже закон, спробуємо розібратися нижче.

Форс-мажор не звільняє від обов’язку виконання зобов’язання

Перш за все потрібно зазначити, що 28 лютого 2022 року на офіційному веб-сайті Торгово-промислової палати України було розміщено загальний офіційний лист від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1. Ним підтверджено, що військова агресія РФ проти України є форс-мажорною обставиною. Водночас невиконання взятих на себе зобов’язань унаслідок існування форс-мажору, як відомо, звільняє від відповідальності за невиконання зобов’язання. Та не звільняє від виконання такого зобов’язання в натурі.

При цьому на практиці положення договорів оренди, як правило, містять умову про те, що у випадку існування форс-мажорних обставин більше певного проміжку часу (три, шість місяців тощо), заінтересована сторона має право розірвати договір в односторонньому порядку без необхідності звернення до суду. Але в цьому випадку доведеться чекати стільки часу, скільки визначено в договорі. Можливість реалізації права на дострокове розірвання договору за умов тривалого існування форс-мажору не скасовує необхідність сплати орендної плати до фактичного розірвання договору оренди.

Інші підстави для розірвання договору та несплати орендної плати

На нашу думку, розірвати договір оренди у судовому порядку у зв’язку з істотною зміною обставин (ч. 2 ст. 652 ЦК України) буде складно. Враховуючи наявну судову практику щодо застосування означеної норми права та віднесення збройної агресії рф проти України до форс-мажору. До того ж, за ч. 2 ст. 652 ЦК України розірвання договору відбувається в судовому порядку. Тому обов’язок зі сплати орендної плати залишатиметься до набрання законної сили судовим рішенням.

У свою чергу, орендарі можуть керуватися всім добре відомою ще за часів пандемії COVID-19 ч. 6 ст. 762 ЦК України, згідно з якою наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Потрібно зауважити, що застосування цієї норми при збереженні фізичного стану орендованого майна та існування можливості його використання за призначенням завжди буде спірним та дискусійним. З одного боку нерухомість може використовуватися й надалі. З іншого — користування майном припинилося через обставини евакуації людей у більш безпечніші області України задля збереження свого життя та здоров’я. Вважаємо, що відповідь на питання можливості застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України залежить від фактичних обставин окремої справи. Варто погодитися, що у кожному окремому населеному пункті бойова обстановка була та залишається різною. У деяких містах та передмістях бойові дії наразі припинилися, хоча орендарі, звичайно, не поспішають повертатися та експлуатувати орендоване майно.

У кожному окремому населеному пункті бойова обстановка була та залишається різною

Більше того, можливість користування орендованою нерухомістю в місті Харкові та, наприклад, в місті Одесі суттєво відрізнятиметься. З огляду на актуальну обстановку в згаданих містах України. Відтак, рекомендуємо кожному орендарю заручитися кваліфікованою юридичною допомогою. Починаючи з комунікації з орендодавцем треба детально проаналізувати можливість несплати орендної плати. У разі спору остаточні рішення будуть прийматися судами з урахуванням фактичних обставин справи.

При цьому, так як вторгнення рф в Україну відбулося для багатьох людей неочікувано, логічно припустити, що в орендованих приміщеннях залишилися особисті речі представників орендаря. Тому окрему увагу потрібно приділити тому, на яких умовах ці речі будуть у подальшому зберігатися орендодавцем, якщо буде прийнято рішення про одностороннє розірвання договору або несплату орендної плати. Адже у випадку розірвання договору оренди орендодавець не повинен буде зберігати власність орендаря, яка безпідставно залишатиметься у приміщеннях орендодавця.

Принагідно слід зазначити, що орендарі та орендодавці комерційної нерухомості, як правило, підходять більш виважено до таких проблем, які можуть виникнути з орендних питань. Тому часто намагаються домовитися на взаємовигідних умовах. Такими рішеннями можуть бути як-то зменшення орендної плати за користування нерухомістю або ж взагалі звільнення від сплати орендної плати протягом певного проміжку часу, якщо дійсно на території населеного пункту або в околицях тривали активні бойові дії, що не давали можливості орендарям здійснювати власну господарську діяльність.

 

Джерело

Поделиться

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.